譲渡所得税の計算（不動産）

売った日、売った価格、買った日、取得費、建物の購入代金と構造、譲渡費用を入れると、長期か短期かを判定し、譲渡所得と所得税・住民税を分けて計算します。初めの例（5,000万円で売却、2010年4月1日に3,000万円で取得）は、所得税と特別所得税が3,888,100円、住民税が1,269,300円で、合計5,157,400円です。

自分が住んでいた家なら、住んでいた家の欄と3,000万円特別控除の欄にチェックを入れると、譲渡所得25,388,500円から控除を引くため、この例の税額は0円になります。

譲渡所得税の計算

入れる数字

売った日と買った日は、原則として物件を引き渡した日（受け取った日）で、売買契約の効力が生じた日を選ぶこともできます。買ったときの費用には、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、売買契約書の印紙税などを含めます。

土地と建物をまとめて買って建物の代金がわからないときは、契約書の消費税額から建物の代金を逆算する方法などがあります。建物の購入代金の欄を0にすると、減価償却を引かずに計算します。

計算の順番

まず、取得費から建物の減価償却費相当額を引き、その額が売った価格の5%より少なければ5%の額を使います。次に、売った価格から取得費と譲渡費用を引いて譲渡所得を出し、特別控除を引きます。

残った額の1,000円未満を切り捨てた課税譲渡所得金額に、長期・短期の税率をかけます。軽減税率の特例は、6,000万円以下の部分と超える部分で率が違います。

マンションを売る場合

マンションは土地（敷地権）と建物をまとめて売るため、売った価格も買ったときの代金も合計の額を入れます。建物の購入代金には、買ったときの契約書で建物の分とされている額を入れ、構造は鉄筋コンクリート造を選びます。

売った日で変わる決まり

長期か短期かは、売った年の1月1日の時点で決まります。2026年に売る場合、取得日が2020年12月31日以前なら長期、2021年1月1日以後なら短期で、同じ物件でも年が明けてから売ると長期になることがあります。

2027年1月1日以後に売った分からは、令和9年分からは復興特別所得税1.1%と防衛特別所得税1%（合わせて所得税額の2.1%）で、税額は変わりません。結果の下に、どの年の決まりで計算したかを表示します。

よくある質問

給与と合わせて税率が上がりますか？

土地や建物の譲渡所得は、給与などとは分けて税額を計算するため、給与の額で譲渡所得の税率は変わりません。

住民税はいつ払いますか？

確定申告の内容をもとに、売った年の翌年度の住民税として市区町村から通知され、ほかの所得の住民税と一緒に納めます。