不動産の売買にかかる費用と税金

不動産を買うときは、契約書の印紙税、仲介手数料、登記の登録免許税と司法書士の報酬、住宅ローンの費用、固定資産税の精算を払い、入居したあとに不動産取得税の納税通知書が届きます。売るときは、仲介手数料、印紙税、抵当権の抹消の費用がかかり、利益が出れば譲渡所得の税金を確定申告で納めます。

たとえば4,500万円の中古住宅（土地の評価額2,000万円、建物の評価額1,000万円、借入4,000万円）を買う場合、決まりで計算できる費用は仲介手数料の上限1,551,000円、登録免許税370,000円など合わせて1,957,986円で、これに司法書士の報酬やローンの手数料、火災保険の見積もりが加わります。

買うときの費用（支払う順）

費用は払う時期が分かれていて、手付金とは別に、契約のとき、決済・引渡しのとき、入居したあとの3回に分かれます。税金は決まりで計算でき、司法書士の報酬やローンの手数料、火災保険は依頼先の見積もりで決まります。

費用を見積もる順番

物件の価格と評価額がわかれば、仲介手数料と税金は計算で出せます。評価額は売主の手元にある固定資産税の課税明細書に書かれているため、契約の前に見せてもらうと計算が早く進みます。

そのあと、司法書士と金融機関から見積もりを受け取り、火災保険の補償の範囲を決めると、諸費用の全体がそろいます。見積もりを比べるときは、税金の実費と報酬や手数料を分けて見ると違いがわかりやすくなります。

新築と中古で違うところ

新築の建物は固定資産税の評価額がまだ付いていないため、登録免許税は法務局の認定価格で、不動産取得税は都道府県が評価した額で計算します。売主が不動産会社の新築物件を直接買う場合は、仲介手数料はかかりません。

中古住宅は、新築された時期で不動産取得税の控除額が変わり、昭和57年1月1日より前に建てられた住宅は、耐震基準に適合する証明があるかどうかで控除や軽減を受けられるかが分かれます。

売るときの費用と税金

売るときも仲介手数料の上限は買うときと同じで、売買契約書の印紙税は売主の分も必要です。住宅ローンが残っている家を売るときは抵当権の抹消の登記をし、登録免許税は不動産1個につき1,000円です。売るときの費用と手元に残る金額は、不動産売却の費用にまとめています。

売った価格から取得費と譲渡費用を引いて利益（譲渡所得）が出たときは、翌年の確定申告で所得税と住民税を納めます。自分が住んでいた家を売った場合は、特別控除で税金がかからないこともあります。

税金の種類と納める先

登録免許税と印紙税は国の税金で、登録免許税は登記を申請するとき、印紙税は契約書に印紙を貼って納めます。不動産取得税は都道府県の税金で、取得したあとに届く納税通知書で納めます。

固定資産税は市区町村の税金で、毎年1月1日の所有者に1年分がかかります。売った年の譲渡所得は、翌年の確定申告で所得税を納め、住民税はその後に市区町村から届く通知で納めます。

令和9年3月31日に期限が来る特例

不動産取得税の税率3%と宅地の課税標準2分の1、住宅用家屋の登録免許税の軽減、不動産の売買契約書の印紙税の軽減は、いずれも令和9年3月31日までの取得や作成が対象です。土地の売買の登録免許税1.5%は、令和8年度の改正で令和11年3月31日まで延びました。期限のあとの扱いは、その年の税制改正で決まります。

不動産の費用と税金のページ

計算ツールと、税金ごとのしくみのページです。

• 仲介手数料の計算売買の上限と消費税
• 賃貸の仲介手数料借主と貸主の上限
• 不動産取得税とはいつ届くか、控除と免税点
• 不動産取得税の計算評価額から
• 登録免許税とは登記ごとの税率
• 登録免許税の計算評価額と借入額から
• 住宅購入の諸費用の計算支払う時期の順に合計
• 不動産売却の税金譲渡所得のしくみ
• 譲渡所得の計算所得税と住民税
• マイホームの特別控除住んでいた家を売ったとき
• 不動産売却の費用手元に残る金額

よくある質問

住宅購入の諸費用は物件価格の何%ですか？

公的な機関が示している割合はありません。仲介の有無、新築か中古か、住宅ローンを使うかで大きく変わるため、このサイトでは費用を1つずつ計算して合計します。

税金はいつ払いますか？

登録免許税は決済の日の登記の申請のとき、印紙税は契約書に貼るとき、不動産取得税は入居したあとに届く納税通知書で払います。