固定資産税 計算ツール（令和8年度）

土地と家屋の評価額、面積、住宅用地かどうか、新築の時期を入れると、令和8年度の固定資産税と都市計画税の年税額を計算します。固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税は上限0.3%で、住宅用地の特例と新築住宅の減額を反映します（e-Gov 地方税法）。評価額は、毎年4月から6月ごろに届く納税通知書の課税明細書に書かれています。

早見表（小規模住宅用地150㎡・家屋100㎡、都市計画税0.3%）

土地の評価額と家屋の評価額の組み合わせごとの年税額です。新築の減額中は、家屋の固定資産税が2分の1になっている年度の額、減額なしはその後の額です。都市計画税がかからない地域では、この額より少なくなります。

住宅用地の特例

住宅が建っている土地は、課税標準が軽くなります。1戸につき200㎡までの部分（小規模住宅用地）は、固定資産税の課税標準が評価額の6分の1、都市計画税は3分の1です。200㎡を超える部分（一般住宅用地）は、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2です。住宅用地として扱う面積は、家屋の床面積の10倍までです（東京都主税局）。

空き家のまま管理が不十分で、空家等対策の推進に関する特別措置法による勧告を受けると、その土地は住宅用地の特例から外れ、固定資産税が上がることがあります。

新築住宅の減額

新築の住宅は、床面積の要件を満たせば、120㎡までの部分の固定資産税が2分の1になります。床面積の要件は、2026年4月以後に新築した住宅は40㎡以上240㎡以下、それより前に新築した住宅は50㎡以上280㎡以下です（令和8年度の改正、総務省）。期間は、一般の住宅は新築の翌年度から3年度分、3階建以上の耐火・準耐火の住宅は5年度分で、認定長期優良住宅はそれぞれ5年度分・7年度分です。この減額は、令和8年度の改正で延長され、2031年3月までに新築した住宅が対象です（地方税法附則第15条の6）。都市計画税には、この減額はありません。

減額の期間が終わると、家屋の固定資産税は元の額に戻るため、新築から4年目（または6年目）に税額が上がったように見えます。

評価替えと負担調整

固定資産の評価額は3年ごとに見直され（評価替え）、次は令和9年度です。このページの計算は令和8年度の評価額を前提にしていて、令和9年度には評価額が変わることがあります。家屋の評価額は、建ててからの年数とともに少しずつ下がるのが一般的です。

土地には、評価額が急に上がったときに税額が一度に上がらないよう、課税標準を少しずつ引き上げる負担調整措置があります。このツールは負担調整を計算に入れていないため、土地の税額は、課税明細書の「課税標準額」を使ったほうが実際に近くなります。

納付の時期と免税点

固定資産税と都市計画税は、年4回に分けて納めるのが一般的で、時期は市町村の条例で決まります。東京23区は6月、9月、12月、2月です（東京都主税局）。同じ市町村にある土地の課税標準の合計が30万円未満、家屋が20万円未満の場合は、免税点として固定資産税がかかりません。

よくある質問

評価額はどこでわかりますか？

納税通知書についている課税明細書か、市区町村の窓口（東京23区は都税事務所）で取れる固定資産評価証明書でわかります。

マンションでも計算できますか？

マンションの土地は敷地全体の持分で計算されるため、課税明細書の評価額と面積（持分の面積）を入れると目安が出ます。

都市計画税がかかるか知りたい

市街化区域にある土地と家屋で、市町村が条例で定めた場合にかかります。課税明細書に都市計画税の欄があるかで確かめられます。

1月2日に家を建てたら？

固定資産税は1月1日の所有者と状況でかかるため、1月2日以後に新築した家屋は、翌年度から課税されます。