住宅購入の諸費用の計算（時期順）

住宅を買うときの諸費用を、契約のとき、決済・引渡しのとき、入居したあとの順に並べて合計します。仲介手数料、登録免許税、印紙税、不動産取得税、固定資産税の精算は価格・評価額・日付から計算し、司法書士の報酬やローンの手数料、火災保険は見積もりを入れます。

初めの例（4,500万円の中古住宅、借入4,000万円、2026年12月15日の引渡し）では、計算できる費用の合計が1,957,986円で、うち仲介手数料が1,551,000円、登録免許税が370,000円です。見積もりの欄は0円にしてあります。

住宅購入の諸費用の計算

計算で出す費用と見積もりの費用

印紙税は売買契約書と住宅ローンの金銭消費貸借契約書の2通に必要で、売買契約書は不動産の譲渡に関する契約書の軽減（令和9年3月31日までに作成）を当てはめています。ほかの契約書の印紙税は、印紙税の計算で確かめられます。

司法書士の報酬、住宅ローンの事務手数料と保証料、火災保険料は、依頼先や金融機関、補償の内容で違うため、決まった額を出さずに見積もりを入れる欄にしています。

時期ごとの支払い

契約のときは、手付金とは別に売買契約書の印紙税がかかり、仲介手数料の一部を払う取り決めもあります。決済の日には、残代金と一緒に登録免許税、司法書士の報酬、ローンの手数料や保証料、固定資産税の精算金を払うため、払う額がいちばん多くなります。

入居したあとは、不動産取得税の納税通知書が届くまでの期間を見込んで、資金を残しておくと安心です。

新築の物件を買う場合

建物を新築にすると、登録免許税は保存登記の税率になり、不動産取得税は新築住宅の控除で計算します。建物に消費税がかかる物件では、仲介手数料は税抜の価格で計算するため、うち消費税の欄に建物の消費税を入れてください。

売買契約書に消費税額が分けて書かれていれば、印紙税も税抜の金額で判定します。売主から直接買う新築物件では、仲介会社を通して買う欄を外すと仲介手数料が0円になります。

固定資産税の精算

固定資産税は1月1日の所有者に1年分が課税される。売買のときに日割りで精算するのは当事者の取り決め（慣行）で、法律の定めはない。起算日は1月1日の地域と4月1日の地域がある。このツールは、引渡しの日から次の起算日の前日までの日数で、買主の負担分を日割りで出します。

精算した金額は、売主にとっては譲渡価額の一部、買主にとっては取得価額の一部として扱われます。

よくある質問

諸費用は物件価格の何%くらいですか？

公的な機関が示した割合はありません。仲介の有無やローンの組み方で大きく変わるため、このツールで1つずつ計算して合計してください。

諸費用は住宅ローンに含められますか？

金融機関によって、諸費用も借りられる商品があります。条件と金利は金融機関に確かめてください。