住宅ローン控除（減税）いくら戻る？

住宅ローン控除では、年末の借入残高の0.7%が所得税から戻ります。令和8年に入居した新築のZEH水準省エネ住宅なら、借入限度額3,500万円で1年に最大24.5万円を13年間、所得税から引ききれない分は住民税からも引かれます（国税庁 No.1211-1）。

入居する年、住宅の種類、新築か中古か、年末の借入残高と年収を入れると、毎年の控除額と、所得税と住民税のどちらから引かれるか、所得税が少なくて控除しきれない額を計算します。

新築の借入限度額と控除期間

新築や未入居の住宅は、住宅の省エネ性能によって借入限度額が変わります。省エネ基準を満たさない新築は、原則として控除の対象になりません（国税庁 No.1211-1、国土交通省）。

中古住宅の借入限度額

令和8年度税制改正で、省エネ性能の高い中古住宅の借入限度額が引き上げられ、控除期間も13年になりました（国税庁 No.1211-3）。築年数や耐震の条件は中古住宅の住宅ローン控除で説明しています。

共通の主な条件

取得から6か月以内に住み始め、控除を受ける年の12月31日まで住み続けていること、返済期間10年以上のローンであること、床面積の半分以上を自分が住むために使っていることなどが条件です。床面積は50㎡以上が基本で、40㎡以上50㎡未満の住宅は合計所得金額が1,000万円以下の年だけ受けられ、子育て世帯等の上乗せは使えません。50㎡以上なら合計所得金額2,000万円以下の年に受けられます。

親族や知人からの借入金、勤務先からの金利0.2%未満の借入金は、控除の対象になりません。

住民税から引かれる分

所得税から引ききれない控除は、翌年度の住民税から、所得税の課税総所得金額等の5%（上限97,500円）まで引かれます。長野市は、令和4年1月から令和12年12月末に入居した場合をこの割合として案内しています（長野市）。共働きで年収が低めの場合や、ほかの控除が多い場合は、所得税と住民税の両方から引いても控除額を使い切れないことがあり、計算ツールの「控除しきれない額」に表れます。

最初の年と2年目以後の手続

控除を受ける最初の年は、会社員でも確定申告が必要です。2年目以後は勤め先の年末調整で受けられます。最初の年の書類と書き方は住宅ローン控除の確定申告（1年目）に、2年目以後は年末調整の住宅ローン控除にまとめています。

よくある質問

子育て世帯の上乗せは誰が使えますか？

年齢40歳未満で配偶者がいる人、年齢40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人、または19歳未満の扶養親族がいる人。居住した年の12月31日の現況で判定（No.1211-1）。入居が令和8年以後の場合も上乗せは続いていますが、40㎡以上50㎡未満の住宅では使えません。

年末残高が借入限度額より多いときは？

控除額は借入限度額までの残高で計算します。取得対価がローンより少ないときは、取得対価が基準になります。

所得税がいくらなら控除を使い切れますか？

所得税（復興特別所得税を除く）が控除額以上なら、所得税だけで使い切れます。足りない分は住民税から引かれますが、住民税の上限を超える分は戻りません。