中古住宅・中古マンションの住宅ローン控除

中古住宅の住宅ローン控除は、昭和57年1月1日以後に建てられた住宅か、耐震基準に適合すると証明された住宅が対象です。令和8年以後の入居なら、認定住宅とZEH水準は借入限度額3,500万円で13年、省エネ基準は2,000万円で13年、その他の住宅は2,000万円で10年です（国税庁 No.1211-3）。

中古住宅の控除は、令和8年度税制改正で大きく変わりました。令和7年までの入居は、住宅の種類にかかわらず控除期間が10年でしたが、令和8年以後は省エネ性能の高い住宅に13年が適用され、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せも加わりました。

築年数と耐震の条件

今の要件には、築何年以内という年数の上限はありません。昭和57年1月1日以後に建築されたものなら、それだけで耐震の条件を満たすとされます。それより前の建物は、取得の日前2年以内に耐震基準に適合すると証明されたもの、または取得の日までに耐震改修を申請して、住み始める日までに改修を終えて証明を受けたものが対象です（国税庁 No.1211-3）。

国土交通省は、1982年1月1日以前に建築された住宅では、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写し、既存住宅売買瑕疵担保付保険証明書のいずれか1つで、現行の耐震基準を満たすことを示すと案内しています（国土交通省）。

中古マンションの床面積

床面積は登記事項証明書の面積で判断し、マンションは共用部分を含まない専有部分の面積を使います。広告の面積は壁の中心で測った面積のことが多く、登記の面積はそれより小さくなるため、50㎡前後の物件は登記の面積を確かめてください。令和8年以後は、40㎡以上50㎡未満の中古住宅も、合計所得金額が1,000万円以下なら対象になりました。

受けられないケース

一般的には、次のような場合は控除を受けられません（国税庁 No.1211-3）。

1. 生計を一にする親族や特別な関係にある人から買った住宅、贈与で受け取った住宅
2. 取得から6か月以内に住み始めていない、または年末まで住み続けていない
3. 昭和56年以前の建物で、耐震の証明も耐震改修もない
4. 住み始めた年とその前2年・後3年の間に、前の家の売却で3,000万円の特別控除などを受けている
5. 床面積が40㎡未満、または40㎡以上50㎡未満で合計所得金額が1,000万円を超える年

省エネ性能の証明

中古住宅を認定住宅やZEH水準、省エネ基準適合住宅として申告するには、住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書の写しなど、性能を証明する書類が必要です。令和8年以後の入居では、検査済証の写しで省エネ基準適合住宅を示せる場合もあります。証明がない中古住宅は「その他の住宅」として、10年・2,000万円で計算します。購入前に、売主や仲介会社に証明書が手に入るかを確かめておきます。

宅地建物取引業者がリフォームして売る「買取再販住宅」は、中古住宅とは別の区分で、国税庁の No.1211-2 に借入限度額が載っています。

よくある質問

築40年のマンションでも受けられますか？

昭和57年1月1日以後の建築なら、築年数にかかわらず耐震の条件を満たします。それより前なら、耐震基準適合証明書などが必要です。

中古住宅の子育て世帯の上乗せはいくらですか？

令和8年以後の入居で、認定住宅とZEH水準は4,500万円、省エネ基準適合住宅は3,000万円に上乗せされます。その他の住宅に上乗せはありません。

リフォームの費用も含められますか？

中古住宅の取得と一緒に行う増改築のためのローンも、一定の要件で対象になります。工事の内容と証明書によって扱いが変わるため、工事の前に税務署に確かめておきます。