相続登記の義務化と手続き

不動産を相続した人は、相続で所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります（不動産登記法76条の2）。この義務は2024年4月1日に始まり、正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料の対象になります（同法164条）。

2024年3月31日以前に開始した相続も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。登記には固定資産税評価額の0.4%の登録免許税がかかりますが、期限内にとりあえず義務を果たす手段として、税のかからない相続人申告登記も用意されています。

3年の期限が始まる日

3年は「相続の開始」と「その不動産の所有権を取得したこと」の両方を知った日から数えます。父が2026年10月15日に亡くなり、長男がその日に父名義の土地があると知っていれば、期限は2029年10月15日です。

遺産分割で不動産を取得した人は、分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記をする義務も負います（不動産登記法76条の2第2項）。法務省は相続登記の申請義務化の案内で、正当な理由の例として相続人が極めて多い場合や重い病気の場合などを挙げています。

相続人申告登記という選択肢

相続人申告登記は、自分が登記名義人の相続人であることを法務局に申し出る手続きで、2024年4月1日から使えます（不動産登記法76条の3）。相続人の一人が単独で申し出られ、他の相続人の協力は要りません。

申し出ると登記官が申出人の氏名と住所を登記に記録し、申出人は相続登記の申請義務を果たしたことになります。登録免許税はかかりません。ただし所有権が移転した登記ではないため、売却や担保に入れるには改めて相続登記が要ります。詳しくは法務省の相続人申告登記のページにあります。

必要書類

一般的な相続登記では、登記申請書、被相続人の出生から死亡までの戸籍一式または法定相続情報一覧図の写し、不動産を取得する相続人の住民票、固定資産評価証明書をそろえます。申請先は不動産の所在地を管轄する法務局です。

遺産分割協議で取得者を決めたときは、相続人全員が実印を押した遺産分割協議書と印鑑証明書を添付します。遺言がある場合は遺言書を使い、自筆証書遺言なら家庭裁判所の検認済みのもの、または法務局保管制度を使ったものになります。戸籍の束を何度も出す手間は法定相続情報一覧図で減らせます。

登録免許税0.4%の計算例

相続による所有権移転の登録免許税は、固定資産税評価額を課税標準として、その0.4%です（登録免許税法、国税庁の税額表）。課税標準は1,000円未満を切り捨て、税額は100円未満を切り捨てます。

評価額2,000万円の土地と建物を相続した場合、2,000万円×0.4%で登録免許税は8万円です。評価額が1,234万5,678円なら、課税標準を1,234万5,000円にしてから0.4%を掛け、4万9,380円の100円未満を切り捨てて4万9,300円になります。

評価額が100万円以下の土地は、相続登記の登録免許税が免税になる措置があり、期限は2027年（令和9年）3月31日です。建物はこの措置の対象外です。

自分で申請するか、司法書士に頼むか

相続登記は相続人本人が申請でき、法務局の窓口や郵送、オンラインで受け付けています。法務局では申請書の記載例も公開されています。

司法書士の報酬は自由化されていて、一般的には数万円から十数万円の幅で、不動産の数や相続人の人数、戸籍の取り寄せを含むかどうかで変わります。登録免許税と書類の実費は、報酬とは別にかかります。

よくある質問

過料はすぐに科されますか。

法務局の登記官が義務違反を把握すると、まず申請するよう催告し、それでも正当な理由なく申請しない場合に裁判所へ通知する流れが示されています。過料を決めるのは地方裁判所です。

住所が変わったときも登記の義務がありますか。

あります。2026年4月1日から、登記名義人の住所や氏名が変わった日から2年以内に変更登記をする義務が始まっています（不動産登記法76条の5）。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象です。

遺産分割がまとまらないうちに3年が来そうなときは。

期限内に相続人申告登記をすれば、その時点の申請義務は果たしたことになります。その後に遺産分割が成立したら、成立の日から3年以内に分割の内容に沿った相続登記を申請します。