定期借家契約の契約書

定期借家契約（定期建物賃貸借）は、期間が満了すると更新されずに終わる建物の賃貸借です。普通借家と違って、期間が来たら確実に返してもらえるため、転勤の間だけ自宅を貸す場合などに使われます。そのかわり、借地借家法第38条が手続きを決めていて、これを守らないと普通借家として扱われます（e-Gov 借地借家法）。

1. 契約の前に、更新がなく期間の満了で終わることを書いた書面を借主に渡して説明する（借主の承諾があれば電磁的方法も可）
2. 契約書に、契約の更新がないことと期間を書き、書面（2022年5月18日からは電磁的記録も可）で契約する
3. 期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに、期間の満了で終わることを借主に通知する
4. 続けて貸す場合は、更新ではなく新しい契約（再契約）を結ぶ

書面と事前説明が必要な理由

定期借家は、借主にとって「更新されない」という不利な点があるため、契約を書面ですること、そして契約の前に、契約書とは別の書面を渡して、更新がなく期間の満了で終わることを説明することが求められています。この事前の説明をしなかった場合、更新しないという特約は無効になり、普通借家になります。

このサイトのテンプレートは普通借家用です。定期借家の契約書は、国土交通省の定期賃貸住宅標準契約書を使えます。事前説明の書面のひな形も、同じページにあります。

期間満了の通知と再契約

期間が1年以上の定期借家では、貸主は期間の満了の1年前から6か月前までの間に、期間の満了で契約が終わることを借主に通知しなければなりません。通知が遅れた場合は、通知の日から6か月を過ぎるまで、借主に明渡しを求められません。

期間が終わった後も同じ借主に貸す場合は、更新ではなく、新しく定期借家契約を結び直します（再契約）。再契約でも、契約書と事前説明の書面をあらためて用意します。

借主が中途で解約できる場合

居住用で床面積が200平方メートル未満の建物の定期借家では、転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情で住み続けるのが難しくなった借主は、解約の申入れができ、申入れから1か月で契約が終わります。この定めより借主に不利な特約は無効です。

普通借家との違いのまとめ

普通借家は、期間が終わっても借主が住み続けたければ更新されるのが原則で、貸主から断るには正当な理由が必要です。定期借家は、期間が来れば終わり、正当な理由はいりません。そのかわり、手続きのどれかが欠けると普通借家として扱われるため、書面、事前説明、満了の通知の3つを確実に行います。

定期借家では、賃料の改定についての特約を書くと、借地借家法第32条の賃料の増減を求める規定は適用されません。期間中の賃料をどうするかも、契約書で決めておきます。

事前説明の書面に書くこと

事前説明の書面には、契約の更新がなく、期間の満了によって賃貸借が終わることを書き、貸主が借主に交付します。借主が説明を受けたことを示すために、受け取った日と借主の署名をもらっておくと、後で手続きを示す資料になります。

よくある質問

期間はどのくらいにできますか？

1年未満の期間でも定期借家にできます（普通借家では1年未満は期間の定めのないものになります）。

口頭での説明だけでもいいですか？

事前の説明は、契約書とは別の書面を渡して行うことが必要です。借主の承諾があれば、電磁的方法で提供することもできます。