土地の賃貸借契約書

土地の賃貸借は、建物を建てるために借りるかどうかで、適用される法律が大きく変わります。借地借家法の借地権は、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことで、建物を建てない駐車場や資材置場の貸し借りには、借地借家法は及ばず、民法だけが適用されます（e-Gov 借地借家法）。

借地の契約で決めること

建物を建てる借地では、存続期間は30年以上で、それより短い期間を決めても30年になります。期間が終わっても、建物があれば借地人は更新を求められ、地主が断るには正当な理由が必要です。地代、地代の改定、建物の種類、増改築の承諾、譲渡や転貸の承諾、契約が終わったときの建物の扱いを決めておきます。

更新のない借地にしたい場合は、定期借地権（50年以上）や、事業用の建物に限る事業用定期借地権（公正証書で契約）を使います。

駐車場として貸すとき

月極駐車場のように、建物を建てない目的で土地を貸す場合は、民法の賃貸借の規定によります。期間の定めがなければ、当事者はいつでも解約の申入れができ、土地の場合は申入れから1年で終わるのが民法の原則ですが、駐車場の契約では、1か月前の予告などを契約で決めるのが一般的です。

土地の賃貸借契約書は収入印紙がいる

建物の賃貸借契約書と違い、土地の賃貸借契約書は、印紙税の第1号の2文書（土地の賃借権の設定に関する契約書）にあたります。記載金額は、権利金のように後日返還されない金額で、賃料や、返還される敷金・保証金は含めません。記載金額がない場合は200円です（国税庁 No.7101）。金額ごとの税額は金銭消費貸借契約書の収入印紙の表と同じです。

地代の決め方

地代は、土地の固定資産税や周りの地代の水準などをもとに、当事者が話し合って決めます。親族の間で地代を受け取らずに土地を使わせる場合は、賃貸借ではなく使用貸借になり、借地借家法の借地権は生じません。地代を受け取るか受け取らないかは、相続のときの土地の評価にも関わるため、税理士に確かめてください。

契約が終わるとき

借地の契約が終わるときは、借地人が建物を取り壊して土地を返すのが原則ですが、借地借家法では、借地人が地主に建物を時価で買い取るよう求められる場合があります。定期借地では、契約の終わりに建物を取り壊して返すことを前提にします。

登記と対抗力

土地の賃借権は、登記をしなくても、借地の上に借地人の名義で登記した建物があれば、土地が売られた後も新しい所有者に借地権を主張できます（借地借家法第10条）。建物の登記の名義が家族の別の人になっていると、この保護を受けられないことがあります。

よくある質問

駐車場の契約書にも印紙はいりますか？

駐車場として土地を貸す契約は、土地の賃借権の設定にあたる場合は第1号の2文書です。車庫の一区画を使わせる契約などは扱いが違うことがあるため、国税庁の資料で確かめてください。

親の土地に子が家を建てる場合は？

地代を払わず無償で使う場合は使用貸借です。使用貸借のページを見てください。