敷金と原状回復の書き方

2020年4月の民法の改正で、敷金と原状回復のルールが条文になりました。敷金は、名目を問わず賃料などの債務を担保するために借主が貸主に渡すお金で、賃貸借が終わって物件が明け渡されたときに、未払の賃料などを差し引いて返すものとされています（民法第622条の2）。原状回復では、通常の使用による損耗と経年変化は借主の負担になりません（民法第621条、e-Gov 民法）。

国土交通省のガイドライン

どこまでが通常の損耗で、どこからが借主の負担かの目安として、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版、平成23年8月）」を公表しています（国土交通省）。上の表はその考え方を短くまとめた例で、実際の負担は、物件の状態や使用年数も考えて決まります。ガイドラインは、壁紙などは年数とともに価値が下がるとして、借主の負担を減らす考え方も示しています。

特約が有効な範囲

通常の損耗を借主の負担にする特約（ハウスクリーニング代を借主が払う、など）は、借主が負担の内容を具体的に理解して合意していることが必要とされ、あいまいな特約は認められないことがあります。特約を入れる場合は、何を、いくら負担するのかを金額か計算の方法で書き、契約の前に説明しておきます。

敷金から差し引いた場合は、差し引いた項目と金額の内訳を借主に示すと、返還のときの話し合いが進めやすくなります。

入居時の写真

退去のときに、傷が入居の前からあったのか、住んでいる間についたのかで争いになることがよくあります。入居の日に貸主と借主が立ち会って、床、壁、設備の状態を写真に撮り、日付と場所がわかるように残しておくと、原状回復の話し合いの資料になります。このサイトの賃貸借契約書のテンプレートには、そのための確認表をつけています。

退去のときの流れ

退去の日は、貸主と借主が一緒に部屋を確かめ、入居時の確認表と写真と見比べます。借主の負担になる傷や汚れがあれば、その場で場所と内容を書き出し、修理の見積もりを取ってから、敷金から差し引く額を決めます。差し引いた内訳は書面で渡し、残りの敷金を返します。

修繕との関係

住んでいる間に壊れた設備の修繕は、貸主の負担が原則です（民法第606条）。借主の不注意で壊した場合は借主の負担になります。小さな修繕を借主の負担にしたい場合は、修繕の分担を別表にして契約書に入れておきます。

敷金の額

敷金の額に法律の上限はなく、当事者が決めます。居住用では賃料の1か月から2か月分とすることが多く見られます。敷金を受け取ったら預り証を渡し、退去まで別の口座で管理しておくと、返還のときに困りません。

よくある質問

敷金はいつ返してもらえますか？

賃貸借が終わり、物件を明け渡したときです。明け渡す前に、敷金を最後の月の賃料に充ててほしいと求めることはできません。

礼金は返ってきますか？

礼金は返還されないお金として払うのが一般的で、敷金とは違います。