不動産所得の確定申告（会社員の家賃収入）

会社員の家賃収入は不動産所得で、家賃などの収入から必要経費を引いた額が20万円を超えると確定申告が必要です。赤字なら給与と差し引け（損益通算）、源泉徴収された所得税が戻ることがあります（国税庁 No.1391）。

不動産所得の計算

不動産所得の金額は、総収入金額から必要経費を引いて計算します。家賃のほか、返さなくてよい敷金や保証金、更新料や礼金、共益費として受け取る電気代や水道代なども収入に入ります（国税庁 No.1370）。必要経費の主なものは、貸している建物の固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費です。管理会社への手数料やローンの利息のうち建物の分なども、経費になる場合があります。

会社員で申告が必要になる場合

勤め先で年末調整を受けている会社員は、不動産所得と副業などのほかの所得を合わせて20万円を超えると確定申告が必要です。収入が多くても、経費を引いた所得が20万円以下なら所得税の申告はいりませんが、住民税の申告はいります。自分が当てはまるかは確定申告が必要な人の判定で確かめられます。

赤字のときの損益通算

不動産所得が赤字になると、給与所得などの黒字から差し引けます。ただし、別荘のように趣味や保養のために持っている不動産の貸付けの赤字と、土地を買うための借入金の利子に当たる部分は差し引けません（国税庁 No.1391）。転勤中に自宅を貸した場合などで赤字が出たときは、確定申告をすると給与から源泉徴収された所得税の一部が戻ることがあります。

事業として行っているかどうか

建物の貸付けは、貸間・アパートはおおむね10室以上、独立家屋はおおむね5棟以上なら原則として事業として行われているもの（No.1373）（国税庁 No.1373）。事業として行っている場合は、取り壊しの損失を全額経費にでき、青色申告で一定の要件を満たせば最高55万円（電子帳簿保存かe-Taxなら65万円）の青色申告特別控除を受けられます。それ以外の貸付けの控除は最高10万円です。

国税庁は、この控除の説明を「令和8年分まで」として書いています。帳簿のつけ方や青色申告の届出は、個人事業主の確定申告のやり方（BridgeInvoice）にまとめています。

申告書の書き方

不動産所得がある人は、確定申告書と一緒に、収入と経費の内訳を書いた収支内訳書（不動産所得用）を出します。青色申告の人は青色申告決算書（不動産所得用）を使います。作成コーナーでも、不動産所得の画面から作れます。家を売ったときの所得は不動産所得ではなく譲渡所得になり、計算のしかたも申告書の欄も違います。

よくある質問

駐車場を1台だけ貸しています。不動産所得ですか？

土地の貸付けなので、一般的には不動産所得になります。経費を引いた所得と、ほかの副業の所得を合わせて20万円と比べます。

住んでいた家を転勤で貸しています。住宅ローン控除はどうなりますか？

家族ごと転居して貸している間は、住宅ローン控除は受けられません。届出をしておけば、戻って住んだ年以後の残りの期間について再び受けられる場合があります。

ローンの返済額は全部経費になりますか？

返済額のうち元本の部分は経費になりません。経費にできるのは利息の部分で、土地の取得のための借入金の利息は赤字の損益通算の対象から外れます。